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重庆市人民政府关于《重庆市人大常委会对〈重庆市人民政府关于我市房地产市场调控工作情况的报告〉的审议意见》研究处理情况的报告

时间:2017-07-20 17:02:36来源:重庆市人民代表大会常务委员会公报2017年第2期

重庆市人民政府

关于《重庆市人大常委会对

〈重庆市人民政府关于我市房地产市场

调控工作情况的报告〉的审议意见》

研究处理情况的报告

(2017年3月27日在市四届人大常委会第三十五次会议上)


市人大常委会:

市四届人大常委会第二十八次会议听取和审议了《重庆市人民政府关于我市房地产市场调控工作情况的报告》,于2016年10月21日印发《重庆市人大常委会对〈重庆市人民政府关于我市房地产市场调控工作情况的报告〉的审议意见》,充分肯定了我市商品住房去库存取得的成效,同时指出了目前房地产市场存在的问题,并提出了审议意见。市政府对此高度重视,组织专题会议,研究整改意见,完善调控措施,取得较好效果。现将有关情况报告如下。


一、供需两侧齐发力,综合施策去库存

按照中央经济工作会议精神和市委、市政府供给侧结构性改革部署,在继续执行我市已出台的房地产调控政策、做好商品住房去库存的同时,积极开展商业商务用房去库存工作。

(一)稳定市场预期,合理引导消费,商品住房去库存成效明显。一是引导媒体客观公正报道房地产市场形势,及时发布市场信息,正面解读调控政策,引导群众理性购房。二是调减房地产开发市场供应规模,2016年全市房地产用地出让面积同比减少26.4%、规划建筑面积同比减少33.6%。三是贯彻落实国家信贷、财税政策,及时将首套房和二套房首付比例下调至20%和30%,2016年金融机构投放个人住房贷款42.87万笔、金额1569亿元,同比增加286亿元;引导银行合理降低贷款利率,2016年12月份个人住房贷款加权平均利率下降至4.33%,较上年同期下降0.25个百分点,创近五年最低值;及时调减房地产交易环节税负,减免契税、增值税等交易环节税收约102亿元。四是深入推进户籍制度改革,印发《重庆市户口迁移登记实施办法》(渝府办发〔2016〕135号)、《关于推动非户籍人口在城市落户的通知》(渝府办发〔2016〕273号),放宽落户条件,推动人口有序流动和合理分布,2016年新增进城落户16.9万人,累计进城落户446.2万人,户籍人口城镇化率达到47.2%。五是积极推广利率较低、还款便利的“农民安家贷”金融产品,支持农民进城购房,自2016年3月份以来共发放按揭贷款22568笔、金额60.7亿元。六是实施住房公积金异地缴存贷款,下调贷款缴存时限和首付比例,增加贷款规模、扩大覆盖面、缩短放贷周期,2016年全市发放公积金个贷273亿(含贴息贷款45亿元),同比增长74%,贷款覆盖全市主要楼盘;在丰都县开展无固定用工单位和返乡购房农民工公积金缴存试点工作,目前已有1400余人申请开户缴存。七是全面实施住房货币化安置,2016年全市集体土地征收、国有土地上房屋征收、城市棚户区改造货币化安置户数分别约2.1万户、3.8万户、4.3万户,货币化安置率分别达92%、98.7%、75%。八是房交会期间免收房屋交易登记费,2016年春秋两季房交会减免相关费用2582万元。九是将主城区个人首次购房按揭财政补助政策有效期从2017年底延长至2022年底,并鼓励远郊区县参照执行,2016年主城区共发放补助金额16360万元,同比增加5186万元。十是加快重点楼盘周边的道路、水电气管网、停车位以及教育、医疗等配套设施建设,促进房屋销售。公共停车位服务覆盖率由70%提高至90%,规划控制550余处公交首末站用地;全市新建成配套中小学及幼儿园42所,建成200个社区养老服务设施和300个社区健身点。

(二)减少新增供应,优化市场结构,积极化解商业商务库存。一是严格控制纯商业商务或商业综合体用地供应,严格控制调增计容建筑面积,合理控制上市规模。二是支持房地产项目多地块规划指标平衡、商住比调整、户型结构调整等,优化工作流程,2016年主城区办理商业调居住建筑面积133.18万平方米。三是鼓励引导商业商务用房转型利用,支持房地产业与新兴产业融合发展,2016年对重庆渝欧跨境电子商务楼宇产业园、重庆移动互联网楼宇产业园等6个市级重点培育楼宇产业园补贴租金920万元。四是鼓励企业自持经营,培育和发展专业化、规模化住房租赁市场,对将库存商品房向住房租赁转型利用的,经企业申请水电气价格可按居民标准执行。五是市政府召开非住宅去库存专题会议,将化解商业商务库存列为“十三五”时期去库存的工作重点,力争在“十三五”期末将主城区商业商务用房库存去化周期控制在12个月左右。市级有关部门起草了《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》,近期将由市政府印发。六是引导企业正确认识和主动应对新常态下的房地产市场,鼓励企业对商业商务类项目降价促销,2016年主城区商业商务用房成交量同比增加4.5%,成交均价同比下降4.6%。

2016年,全市商品房批准上市5442万平方米、同比减少5.7%,成交5682万平方米、同比增加24.9%,其中商品住房批准上市3741万平方米、同比减少4.5%,成交4725万平方米、同比增加26.8%,消化商品住房库存984万平方米,去化周期由2015年底的13.6个月缩短至8.2个月,房地产去库存工作取得较好成效,市场运行总体平稳。今年1—2月,全市商品房批准上市632万平方米、同比减少14.1%,成交982万平方米、同比增加74.9%,其中商品住房批准上市522万平方米、同比减少5.8%,成交895万平方米、同比增加89.1%,消化商品住房库存373万平方米。主城区商业商务用房上市31万平方米、同比减少40.6%,成交45万平方米、同比增加17.5%,消化商业商务库存14万平方米,商业商务用房去库存工作成效初显。


二、落实减负政策,缓解企业经营压力

一是支持资质良好、诚信经营的开发企业合理的融资需求,对暂时存在资金周转困难的在建开发项目,通过合理方式缓释风险,不简单抽贷、停贷、压贷。截至2016年底,全市房地产开发贷款余额2373亿元,同比增长4.4%,支持金科集团、市地产集团等企业通过银行间市场融资160亿元,降低融资成本。二是及时下调企业所得税预售收入计税毛利率和土地增值税预征率,对符合条件的开发项目减免土地使用税、房产税,2016年为企业减负约28亿元。三是贯彻落实国家房地产业营改增政策,为企业减负约3亿元。四是降低诚信企业项目资本金和预售首付款监管比例,对信用好的企业及其子公司免于监管,释放监管资金超过500亿元。五是搭建房地产项目转让信息平台,免收同一投资主体房屋转让手续费,免收相关手续费2260万元。六是支持企业兼并重组,将收购企业购买股权的最低比例由75%下调至50%;落实企业改制重组相关税收政策,为企业减负土地增值税0.77亿元。通过利用金融、财税等调控手段和搭建服务平台、支持企业兼并重组等工作,有效减轻企业经营负担,帮助部分困难企业走出困境。


三、强化市场监管,防范化解市场风险

一是从把好房地产行业准入关口,防止不具备开发能力、无开发经验、自有资金不足的企业盲目进入房地产业;市国土房管局印发《关于进一步加强房地产用地管理工作的通知》,从严审查土地竞购人资格和购地资金来源,规范出让价款缴纳期限,对闲置土地进行清理,严防“囤地炒地”行为,从房地产开发源头上消减泡沫。二是市国土房管局等4部门印发《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》,即抵押房不能预售、预售房不能抵押,防止未解押的商品房流向市场。一方面,防范开发企业将抵押房对外销售,造成“一房二卖”,购房者购买后不能办证;另一方面,防范房地产风险传导到金融领域,落实去杠杆任务。三是开展房地产行业排查和清理专项工作,依法稳妥清除一批“僵尸企业”和空壳公司,截至2016年底,全市房地产开发企业2809家,比2015年底净减少360家。四是开展房地产开发建设信访突出问题专项治理,在全市范围内每月进行一次拉网式排查,落实区县及部门的属地属事责任,处置完毕问题隐患项目233个。五是开展房地产市场交易专项检查,在全市范围对售后包租(返租)、分零销售、场外配资(如首付贷)等违法违规销售行为进行排查,共化解各类矛盾项目62个。六是实行二手房网上签约,开拓存量房交易监管的新手段;加强房地产市场中介管理,摸清全市中介机构及从业人员基本情况,建立管理台账,推进中介机构规范管理。通过严格准入、加强执法、规范销售和去“僵尸企业”等举措,房地产市场风险总体可控。


四、明确主体责任,整体推进去库存

一是对库存量大且去化效果不好的地区实施限制性供地,同时加强对有关区县(自治县)房地产用地供应工作的指导。二是督导区县(自治县)人民政府建立健全市场监测工作机制和突发事件处置预案,指导各区县(自治县)开展市场专项执法检查工作。三是结合国务院“5+10”政策督查和国务院第三次大督查,对12个去库存进展不明显的区县进行实地督查和指导,共同研究解决有关问题。此外,督促各区县(自治县)人民政府认真落实去库存、防风险的主体责任,加快实施产业发展规划和基础配套设施建设,推进整体去库存工作。如江北区对购买商业楼宇给予一定的财政补助,渝北区试点房票制度,丰都县开展农民工公积金缴存试点,江北、九龙坡、大足、永川、南川、荣昌等区县实施了契税返还、个税抵扣、减免登记费等措施,涪陵、黔江、铜梁、潼南、城口、丰都、奉节、彭水等区县实施购房财政补助政策,万盛、武隆等区县出台了旅游地产优惠政策。

2016年,远郊区县(自治县)商品住房批准上市1933万平方米、同比减少2.7%,成交2410万平方米、同比增加20.4%,消化商品住房库存477万平方米,成交量和库存去化量与主城区基本相当。全市32个区县(自治县)商品住房成交量同比增长,占84%,去库存工作区域性分化现象逐渐好转。

今年1—2月,远郊区县(自治县)商品住房批准上市350万平方米、同比减少1.1%,成交487万平方米、同比增加114%,消化商品住房库存137万平方米。30个远郊区县(自治县)中,有28个区县商品住房成交量同比增长,占93.3%,全市去库存工作整体有序推进,区域分化现象明显好转。


五、坚决遏制炒房,确保市场平稳健康

岁末年初,受少数媒体炒作影响,主城区房地产市场出现异动。市委、市政府高度重视,按照中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位要求,综合施策、精准发力,及时有效地开展遏制炒房、稳定市场工作,取得了较好效果。

(一)主动发声,引导舆论。一是针对少数媒体炒作、虚假报道,及时启动舆情应对机制,先后五次主动发声,表明态度,解读政策,释放正面信息,引导市场预期。二是争取中央宣传部、中央网信办,以及北京、上海、广东等兄弟省市支持,对我市房地产市场基本情况进行了权威正面报道。三是有关部门协同联动,及时遏制网络谣言传播,严查不实信息传播源,确保线上舆论导控与线下实体行动同步进行。

(二)及时约谈,强化执法。一是2016年12月30日和31日,国土房管部门主动约谈了在渝大型房地产开发企业、中介机构及所有在售项目公司代表,要求企业严格自律、依法经营,严禁发布虚假房源信息、恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。龙湖、金科、万科、香港置地等企业纷纷表态响应做诚信企业。二是加强市场执法检查并设立举报电话,对主城区在售项目进行巡查和暗访,依法查处南岸区泽科弹子石项目和两江春城项目捂盘惜售、未公示价格等违规销售行为,并将两个开发企业向社会公开曝光;将主城区两江沿岸、中央公园等部分区域涨幅较大、外地业主购房集中的66个热销高档楼盘纳入重点监控。三是加强金融信贷监管,严格审查购房资金来源,对“炒房”中可能存在违规使用信贷资金和利用众筹、P2P方式筹集资金等情况及时处置。

(三)完善政策,遏制炒房。一是1月13日,及时出台《重庆市人民政府关于修订〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》(重庆市人民政府令第311号),对“三无人员”购买首套普通住房征收房产税;1月20日,市财政、地税、国土房管、工商、人力社保、公安等部门印发了《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》,形成联动机制,加强信息沟通,从严审核“三无人员”身份,确保房产税政策调整落地做实。二是市国土房管局印发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》,严格预售价格备案审查,严防企业擅自涨价行为,确保市场供求平衡和房价基本稳定。三是金融监管部门和金融机构从严购房按揭贷款的审核和管理,严格限制信贷资金流向投资投机性购房。四是增加普通商品住房用地供应,今年1—2月主城区已招拍挂交易房地产用地2225亩、同比增加76.3%,规划建筑面积270.68万平方米,同比增加50.9%。五是市国土房管局印发了《关于进一步加强房地产用地管理工作的通知》,加大竞购人资格和购地资金来源的审查力度,规范土地出让合同履约管理,开展闲置土地清理排查和处置,严防“囤地、炒地”行为。

通过及时有效的调控,主城区“炒房”现象得到有效遏制,市外人员购房占比明显减少,房地产市场回归平稳,调控工作得到住建部的充分肯定。今年1—2月,主城区商品住房成交407万平方米,同比增加66%;日均成交量6.9万平方米,较去年日均成交量(6.33万平方米)增加9.2%;成交均价7610元/平方米,同比上涨13.7%,与去年12月价格(7578元/平方米)基本持平;商品住房交易量价均回归至去年常态水平;市外人员购房比例在20%左右,较去年第四季度和今年1月上半月明显下降。随着各项调控政策的深入贯彻执行,主城区房地产市场延续回稳态势。

特此报告。



责任编辑:张免