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关于加强拆迁安置小区物业管理的建议

 

随着重庆经济的快速发展,城市化水平的不断提高,一大批农民因征地拆迁入住安置小区。因此,拆迁安置小区的建设管理成了改善民生、维护社会稳定、促进城市经济和谐发展的重要工作之一。但是由于拆迁安置小区的情况特殊,各类社会矛盾交织,物业管理收费难,用地单位补贴无政策依据,长期靠属地政府补贴也是个无底洞。由于许多物管公司都处于亏损状态,随时都有撤场的可能,一旦撤场矛盾将一触即发,引发群体性事件的发生,影响社会的和谐稳定。因此加强政府有关职能部门对拆迁安置小区物业管理的引导、指导和领导,并从完善体制、机制、政策和措施上加以落实,促使拆迁安置小区物业管理走上良性发展道路,进而使居民安居乐业,是建设和谐重庆亟待解决的大事、难事。  

一、存在的主要问题  

1、缺乏统一的政策法规支持。到目前为止,我市并未专门针对拆迁安置小区出台相应的物业管理条例及办法。现在区县对拆迁安置区的管理政策不统一,有的区县是由各项目业主自己成立的物管公司管理;有的是由各项目业主拿出能够满足物业服务补贴的固定资产以物代补;有的是由各项目业主给予前期一定的物管费补贴等等。如沙坪坝区大学城、微电园片区,在居民入住安置区之初,由于拆迁遗留问题和房屋质量问题均较多,物管费的收取难度较大,沙区政府主持协调微电园、高发司、地产集团等市级相关平台公司达成共识:西部拆迁安置区每月按1元/㎡的标准计算,其中向拆迁户收取0.5元/㎡,项目业主单位补贴0.5元/㎡,一轮3年的临时解决方案。但执行二轮共6年后,各平台公司认为支付物管补贴没有法律和政策依据,不再进行物管费补贴,居民心中认为是一种福利政策,因此造成物管费短缺,服务质量下降。目前安置居民怨气不断,管理矛盾凸显,如不及时研究长效机制从根本上解决问题,将影响社会的和谐稳定。  

2、规划设计滞后,公共设施配套不完善。由于安置房建设时间仓促,规划滞后,如供水、排污、消防、绿化、体用广场、停车位等缺乏系统的设计规划,存在消防设施瘫痪、停车位不足、地下管网断裂、雨污混流、体用广场狭小、电梯运转不灵、房屋漏水、外墙砖掉落等问题。要解决这些问题由于建管分离,属地政府协调市级平台公司的难度大,造成有的问题一拖再拖,解决不及时,因此安置群众对安置房屋极为不满,且拆迁群众把这些问题归咎于物业公司的职责,所以不缴物管费。  

3、拆迁群众物业服务意识不强,“付费买服务”的观念尚未转变。由于拆迁安置小区居民大多是农民,他们认为是政府把他们的房屋拆了、田地也没有了,以前在农村从未缴纳这些费用,拆迁后也不应缴纳,加之以前拆迁补偿费很低,“40、50人员”就业再就业双难,所以应该享受政府照顾,对缴纳物业费抵触情绪很大。  

4、物业管理难度大。拆迁群众原有生活习惯的延续,增大了小区管理难度。小区内损害公共绿地,房前屋后草坪种菜,一楼破窗开店修路,甚至公共场所养鸡养鸭及违章搭建现象时有发生,这种情况在短期内难以改变,因此规范安置小区管理难度较大。  

5、基层政府财政负担压力大。由于建管分离、属地管理,许多市级平台公司把安置房的管理交给了属地街镇。若长此以往,那今后物业管理费将成为各街镇一笔沉重的负担。以沙坪坝区西永、陈家桥两个街道为例,共有11个安置区,总面积137.67万平方米,14721套(户)、安置46800人。西永街道财政每年支出物管补贴300多万元,陈家桥街道用于解决安置区消防、污水地下管网改造、屋顶漏水和电梯维护等费用达2500多万,造成财政“小马拉大车”,不堪重负,无力再承担物管补贴,物管随时都有可能撤场。一旦撤场,业主该交的电费、二次供水费等无法按时缴纳,造成电梯停运、小区停水、公共区域停电等不良后果,若不能得到妥善解决,将会引发群体矛盾。  

二、对策建议:  

拆迁安置小区是被拆迁群众的安身之所,是政府拆迁行为按市场价值交易给被拆迁群众的商品,物业管理就好比是交易行为后的售后服务,物业管理是否到位既决定了拆迁安置小区的社会管理水平,又决定了被拆迁群众对安置的满意程度。因此,抓好拆迁安置小区的物业管理,就抓住了安置小区社会管理的关键。  

1、制定统一政策。建议全市尽早出台拆迁安置小区的物业管理扶持政策,名区县统一政策有助于构建公平的社会局面,同时政策条例需明确资金的保障来源、部门的协调、管理的跟进、组织的完善等内容措施。各区县可根据自身实际,在政策框架下做相应的调整。  

2、提供“造血”功能。就安置小区存在的诸多问题,由街镇承担物业管理补贴的形式是难以为继的。建议按事权责任和谁受益谁负责的原则,由涉事平台公司拿出能够满足物业服务补贴的固定资产(门面、车库等)交给属地街镇经营管理以物代补,产权仍属平台公司,由此产生的收益用作物管补贴。对于一些平台公司已将拆迁安置房的商业门面、市场、车库对外出售的,按安置房门面收益的一定比例返还给属地街镇作为物管补贴。或者是向其他省市学习,由项目业主各平台公司对拆迁安置小区托管十年,十年后再向被拆迁群众收取物管费。因为为了重庆重点建议项目的建议,拆迁群众舍小家顾大家,服务全市的发展大局,在政策、条件许可的情况下,也应该适当将改革发展成果让利于民,为全市和谐稳定做出积极贡献。  

3、发挥自治作用。依法成立、规范运作,充分发挥业主委员会的自治作用。在条件成熟的小区,依法依规推进小区业主委员会的筹建,落实居民自治管理小区,不断增强广大业主管理意识,是拆迁安置小区物业管理逐渐走上良性循环的基础。  

4、加强教育管理。各级房管部门要加强对拆迁安置小区物业管理的指导,要求物业公司要提高服务质量和服务水平,以实际的工作得到拆迁群众的认可,逐步提高物业费的收取率;街道、社区及物业公司要加强对拆迁小区居民的宣传引导,让拆迁群众了解物业管理服务内容,服务质量以及入住后必经遵守的有关规定,应该缴纳物业费的规定等。对个别钉子户也可采取法律的手段追缴,现是法不制众,加之每户金额较小,法院不予受理。