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A

渝建人大复函〔2019〕62号

  

重庆市住房和城乡建设委员会 

关于市五届人大二次会议第0069号建议办理

情况的答复函

  

周琦代表:  

随着城市化进程的加快,我市出现了一批环境优美、功能齐全、服务规范的住宅小区,极大提升了居住品质,改善了城市形象。但也还存在着大量老旧住宅区,因规模较小,分布零散,先天条件不足,居民对物业管理的认知缺乏等原因,导致房管管理缺失,环境较差。同时,此类小区多数无物业专项维修资金,公共部位出现问题或隐患往往难以及时筹集资金,居民居住环境条件较差。因此,支持物管接管老旧小区、公共收益用于房屋共有部位维修等建议,对改善民生、构建和谐社会具有重要意义。我委作为全市物业服务行业的行政主管部门,一直致力于老旧住宅区的维护管理工作,并将其作为创新社会管理的重要举措,开展了大量工作,并取得了一定成效。  

一、开展综合整治,提升居住品质  

近年来,市住房城乡建设部门按照市委、市政府的要求,开展了包括老旧住宅区在内的主城区居住区综合整治工作,共实施工程治理项目1841万平方米,完成综合执法任务1.2亿平方米,直接受益群众达到122.4万户、373万人。整治工作对房屋的陈旧立面、漏雨屋面和公共楼梯间进行全面修缮,对小区园林绿化进行提档升级,翻新改造小区道路和管网设施,并配套完善文化体育服务设施等。通过整治,使我市一批居民住宅小区的基础设施得到完善、内部居住条件和外部居住环境得到改善。居住区综合整治不仅使人民群众的生活品质得到提高,而且为老旧住宅区建立长效管理机制,奠定了基础。  

二、加强管理维护,巩固整治成果  

综合整治后,为巩固整治成果,针对老旧住宅区综合整治后的维护管理问题,市住房城乡建设部门下发了《关于主城区居住区综合整治物业管理的指导意见》,并制定了《旧住宅小区综合整治物业管理服务指导标准》(以下简称《指导标准》),要求各区根据实际情况,采取物业管理、产权人自行管理、社区管理和居民自行管理等模式,加强对综合整治后小区的管理,建立老旧住宅小区维护管理的长效机制。  

三、开展试点摸索,逐步推广实施  

近年来,市住房城乡建设部门指导区县住房城乡建设部门和街道办事处、社区居委会根据实际情况,开展老旧住宅区管理试点和维修资金补建工作,推广好的管理经验和模式,逐步扩大对老旧住宅区的管理,取得一定成效。  

一是逐步试点老旧住宅物业管理全覆盖。如渝中区人民政府出台了《关于加强全区老旧住宅管理工作的指导意见》,按照“政府主导、街道牵头、社区组织、群众参与”的原则,在政府扶持下,通过居民自治管理或专业物业管理,全区物业管理覆盖率95%以上;九龙坡区出台了《九龙坡区老旧居住区创新物业服务实施方案》,自2017年10月起,已在水碾桥湾小区、五洲小区、西郊小区等5个小区开展试点工作,探索老旧小区自治管理新模式;南岸区的南湖社区通过实施“社区牵头、楼栋管理、居民自治”的管理模式受到社会各界高度赞扬。对这些好的做法,市住房城乡建设部门也曾多次组织各区交流学习,取长补短,逐步推广。下一步,市住房城乡建设部门将在渝西片区座谈会、物业管理调研片区会等会议上对渝中等区的住宅小区管理经验和做法进行交流学习,逐步推广。  

二是探索补建老旧小区物业专项维修资金。近年来,市物业主管部门以实施“三无”(无物业企业、无维修资金、无业主委员会)老旧住宅电梯更新改造民生实事任务为契机,制发了《关于“三无”老旧住宅电梯改造更新补建专项维修资金的指导意见》(渝国土房管发〔2014〕7号),明确了“三无”老旧住宅电梯改造更新补建物业专项维修资金工作可通过一次性建立、分年度建立、帮扶建立等指导意见,促进老旧住宅电梯维护管理长效机制的逐步建立,其他老旧小区参照执行。目前,各区县正在贯彻执行,区县住房城乡建设部门与街道办事处、乡镇人民政府共同督促业主归集后续物业专项维修资金,为电梯维护、维修打好基础。2013年至2014年“三无”老旧电梯改造更新期间,在归集业主自筹资金基础上,改造涉及区域已归集后续物业专项维修资金3800余万元。  

四、探索创新管理工作,建立长效机制  

一是力争出台优惠政策  

根据《物权法》等法律法规,物业服务属业主与物业服务企业之间的民事合同关系,其费用由物业业主或使用人承担。从上位法的规定来看,目前还难以纳入市财政预算管理。近期,贯彻落实今年国务院工作报告关于老旧小区改造的要求,市住房城乡建委正鼓励各区县采取以奖代补方式,扶持老旧小区物业管理,提高运转效率和服务质量,逐步实现收支平衡,建立健全长效管理机制。下一步,市住房城乡建委将加大调研力度,力争在老旧小区改造提升方案中鼓励各地采取以奖代补方式,扶持老旧小区物业管理。  

二是下大力气老旧小区改造提升  

贯彻落实今年国务院工作报告关于老旧小区改造的要求和市委、市政府城市提升工作部署,市住房城乡建设部门于2018年起在渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区共选择4个老旧小区,开展了老旧小区改造提升试点,内容包括配套设施、周边环境、房屋本体和管理规范,以产权人出资、财政统筹、管线单位出资,吸引社会资金投入等方式筹集资金。目前,试点工作总体顺利,改造成效初显。下一步,市住房城乡建委将按照市委、市政府统一部署,计划着眼于解决群众居住基本问题,围绕建成区2000年及以前建成的老旧小区,运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念与方法,以改善群众身边、房前屋后人居环境的实事、小事为切入点,以“微改造”和管理提升方式,扩大主城区老旧小区改造提升示范范围,指导其他区县参照执行,逐步改善老旧小区居民居住条件。工作中,将以“产权人出资、财政统筹、管线单位出资,吸引社会资金投入”等方式筹集资金。符合条件的,争取中央补助资金支持。  

三是将公共收益用于公共部位维修  

按照国务院《物业管理条例》五十四条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。当前,我委正起草老旧小区改造提升方案,在方案中拟鼓励居民通过据实分摊、归集公共收益、申请使用物业专项维修资金等渠道筹集资金,用于房屋共有部分等改造维修。  


重庆市住房和城乡建设委员会

2019年4月26日